קיימים שני סוגים של פרויקטים של התחדשות עירונית –<br>1.תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה). פרויקטים של תמ"א מתחלקים אף הם לשני סוגים – מסלול חיזוק ותוספות בניה (תמ"א 38/1) ומסלול הריסה ובניה (תמ"א 38/2).<br>2.פינוי בינוי בהתאם לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) תסש"ו-2006.<br>ההבדלים המרכזיים בין שני סוגי הפרויקטים הינם בגודל המתחם המיועד להתחדשות, וההליך התכנוני הנדרש לביצועם:<br>פרויקטים של פינוי בינוי מיועדים לביצוע במתחמים גדולים הכוללים 24 יח"ד לפחות ובשטח שלא יפחת מ-4 דונם, לעומת פרויקטים בהתאם לתמ"א 38 המיועדים לביצוע בבניין בודד (התחדשות בניינית).<br>בהיבט התכנוני – בהתחדשות בניינית לפי תמ"א 38 ההתחדשות מבוצעת ברמת הבניין הבודד ואישור הפרויקט מצוי בסמכות הרשות המקומית, לעומת פרויקטים שיבוצעו לפי חוק פינוי בינוי הנדרשים לרוב לאישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה.<br>על כן, פרויקטים של פינוי בינוי (בשונה מפרוקטים לפי תמ"א 38) מאפשרים התחדשות אמיתית ונרחבת אף של שכונה שלמה ומאפשרים מתן מענה איכותי לבעלי הדירות במתחם לכל צרכי הציבור, חינוך, תעסוקה, כבישים ותשתיות.

שינויים יתאפשרו במקרים של אילוצים תכנוניים או בעקבות דרישות והנחיות רשויות התכנון המוסמכות.<br>בהסכם הוגדרו שינויים מהותיים, ככאלה המהווים שינוי בקומה בה תמוקם הדירה החדשה, אי הצמדת חניות לדירה החדשה, הקטנה של שטח המרפסות או הקטנה של  שטח דירת הבעלים החדשה.<br>במקרים כאמור יהיו הבעלים זכאים לפיצוי כספי מאת היזם בשווי הפגיעה שנגרמה לדירתם החדשה בהתאם לקביעת שמאי, ועד לזכות לביטול ההסכם במקרים של שינויים מהותיים בהתאם להוראות הסכם הפינוי בינוי.

חברת דמרי היא חברה יזמית בעלת זרוע ביצועית קבלנית בעלת סיווג ג'5 בלתי מוגבל לבנייה למגורים. בכל הפרויקטים שלה, דמרי היא גם החברה המבצעת.<br>בנוסף, לחברה מחלקות בכל תחומי הבנייה בכללם תכנון, רישוי, קשרי דיירים, התחדשות עירונית, הנדסה, פיקוח ועוד.

"קשיש" בהתאם להוראות חוק פינוי בינוי הינו בעל דירה שגילו היה 70 ומעלה והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות במועד בו נחתם הסכם הפינוי בינוי על ידי ראשון הדיירים באותו בניין בו מתגורר הקשיש.<br>מתוך הבנה של הקשיים והמורכבות של תהליך הפינוי עבור בעלי דירות קשישים, נקבעו הוראות בחוק פינוי בינוי ולפיהן היזם חייב להציע לבעל דירה קשיש לפחות אפשרות בחירה אחת נוספת (מעבר לאפשרות לקבת דירת התמורה)  מבין החלופות הבאות, כך שבעל הדירה יבחר אם לקבל את דירת התמורה או את החלופה שהציע היזם:<br>מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של הדירה, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי של דירת תמורה.<br>רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי של דירת התמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו. מיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו – אם הוא ביקש זאת.<br>קבלת סכום כסף בשווי של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי בעל הדירה בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.<br>שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.<br>דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שבעל הדירה היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.<br>למידע נוסף בנושא זכויות קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי: תמורה ייחודית לקשישים בפינוי-בינוי (זכות) – כל-זכות (kolzchut.org.il)

דייר "סרבן" הינו מי שמסרב לחתום על הסכם הפינוי בינוי בשל נסיבות או טעמים בלתי סבירים או משיקולים זרים.<br>החוק מאפשר להתמודד עם דיירים סרבנים בדרך של נקיטת הליכים משפטיים, וזאת לאחר שהתגבש רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין/במתחם אשר מעוניינים לקדם את הפרויקט וחתמו על הסכם הפינוי בינוי אל מול היזם. עם חתימת "רוב מיוחס" הינו רוב מבין בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים ( 66%) לפחות מתוך כלל הדירות שבמתחם, וכן בבעלותם 60% לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מתחם ו-יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;<br>במסגרת נקיטת ההליכים המשפטיים כנגד אותו דייר סרבן, מוסמך בית המשפט:<br>לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במתחם המסכימים לעסקה.<br>לאשר את ביצוע העסקה על ידי מינוי עורך דין או רואה חשבון (שאינו בעל דירה במתחם) בהתאם להוראות ביהמ"ש להתקשר בהסכם בשם בעל הדירה.

כן. בהתאם לעדכוני חקיקה שנעשו לאחרונה, גם בעלים של מספר דירות באותו מתחם פינוי בינוי זכאים לפטור בגין עסקת הפינוי בינוי, ללא הגבלה על מספר הדירות שבבעלותם במתחם הפינוי בינוי.

ככלל, הפטור הניתן בעסקת פינוי בינוי מותנה בכך שכנגד כל דירה קיימת תתקבל בתמורה דירה חדשה אחת. כלומר – דירה כנגד דירה.<br>במקרה בו יוענקו שתי דירות תמורה לבעל דירה אחת, הדבר יהיה כרוך במיסוי מלא לגבי הדירה השנייה. מעבר להשלכות כספיות והיבטי המיסוי הכרוך בכך, קבלת שתי דירות כפופה להסכמת היזם ואילוצים תכנוניים ולמלאי הדירות במתחם.

ראשית, דמי השכירות שייקבעו על ידי השמאי יהיו בהתאם למחירי השכירות שיהיו מקובלים בעת הפינוי – ובתוספת של 3%.<br>במקרה בו בעל דירה לא יצליח לאתר דירה חלופית בגובה דמי השכירות שנקבעו על ידי השמאי היזם יממן ויפעיל מתווך מטעמו לצורך איתור דירות בשכונות קרובות נוספות (באזור הרצליה/רעננה/רמת השרון) והשמאי יעדכן את דמי השכירות שנקבעו, במידת הצורך, ועד 15% מעל קביעת השמאי המקורית – באופן שיתאים לשכור דירה בדירות שאותרו על ידי המתווך מטעם היזם או על ידי הבעלים בעצמם.

הנחת היסוד בפרויקטים של פינוי בינוי היא כי לא יושתו על בעלי הדירות הוצאות כלשהן בקשר עם קידום וביצוע הפרויקט.<br>על כן, הסכמי ההתקשרות עם יועצי הבעלים דוגמת עוה"ד ו/או המפקח מטעמם, מגובשים ונחתמים על ידי הנציגות/בעלי הדירות עצמם, והיזם הינו רק הגורם המממן בשם הבעלים את שכר הטרחה של היועצים מטעמם.<br>כמובן, בעלי הדירות במתחם באמצעות הנציגות שנבחרת על ידי כלל הבעלים, הם אלו שבוחרים את משרד עוה"ד, המפקח והשמאי ויתר אנשי המקצוע שילוו את הבעלים, ללא התערבות היזם ונציגיו.<br>יש להדגיש כי מודל זה הינו בהתאם להנחיות והחלטות לשכת עורכי הדין וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין.

בפרויקטים בהם נכללות דירות המשמשות לדיור ציבורי (דוגמת עמידר), ההתקשרות עם היזם בהסכם הפינוי בינוי לגבי דירות אלה מבוצעת על ידי חברת עמידר עצמה ודירות התמורה בהתאם להסכם ניתנות ומוחזרות לעמידר.<br>השיבוצים של הדיירים בדירות התמורה שתקבל עמידר או בדירות אחרות שבבעלות עמידר נעשים בהתאם לשיקוליה ונהליה של חברת עמידר.<br>עם זאת, דיירי עמידר המתגוררים בדירות עמידר לפני מועד הפינוי יהיו זכאים לתשלום דמי השכירות, איתור דיור חלופי ועלויות הובלה, ככל בעלי הדירות ובהתאם להוראות הסכם הפינוי בינוי

ארנונה<br>כן. ראשית, בהתאם לחקיקה הקיימת ישנה הנחה או פטור לזכאים לפי החוק מתשלום ארנונה ועליית תעריפי הארנונה בדירות החדשות בגמר הפרויקט.<br>מעבר לקבוע בחוק, במהלך תקופת השכירות היזם ישתתף במימון הפרשי תשלום ארנונה ותשלום ועד בית בדירה החלופית בכל הפרש שמעבר ל-350 ₪ שיחולו על הבעלים בגין עלויות הארנונה וועד הבית בדירה השכורה, לעומת המשולם בגינם בדירה הקיימת.<br>דמי ניהול/ועד בית<br>היזם יממן עבור בעלי דירות שיחליטו להתגורר בדירה החדשה בגמר הפרויקט, את עליית המחיר שתחול לתשלום ועד הבית/דמי הניהול בבניינים החדשים.<br>היזם יממן לתקופה של עד 60 חודשים ממועד המסירה עבור אותם בעלים את מלוא ההפרש שיהיה בין הסכום המשולם (ככל ומשולם) היום בבניין הקיים לבין הסכום שישולם בבניין החדש.<br>להלן קישור לאתר כל זכות לעניין הזכאות לפטור/הנחה בתשלומי הארנונה בדירות החדשות:<br>הנחה בארנונה על דירת תמורה (חדשה) בפרויקט פינוי ובינוי (זכות) – כל-זכות (kolzchut.org.il)<br>למידע נוסף, מדריכים ובירור אודות זכויות הבעלים בפרויקטים של פינוי בינוי, להלן קישור לאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית:<br>https://www.gov.il/he/departments/government_authority_for_urban_renewal/govil-landing-page

דמרי התחדשות היא חברת ההתחדשות העירונית המובילה בישראל, בעלת ניסיון של למעלה מ-35 שנה, איתנות פיננסית ורקורד מוכח של פרויקטים מוצלחים ברחבי הארץ. אנו בונים בעצמנו את כל הפרויקטים, מחויבים לאיכות הבניה הגבוהה בישראל. מציעים גישה מותאמת, ממוקדת דיירים, המעניקה עדיפות לצרכים שלך, ומבטיחה חווית התחדשות עירונית חלקה ומתגמלת.

הפרויקט יתבצע במתכונת פינוי-בינוי הכוללת את הריסת המבנים הקיימים והקמת מבנים חדשים ומודרניים המחוזקים בפני רעידות אדמה על פי התקן בישראל.

לכל בעל דירה תיבנה דירה חדשה בשטח שגדול ב-18 מ"ר לעומת דירתו הקיימת. בכפוף לאילוצי תכנון.

כן, לכל דירה חדשה תהיה מרפסת שמש בשטח של כ-10-12 מ"ר, בנוסף לשטח הדירה הראשי

הדירות החדשות יציגו מפרט טכני פרימיום, שלא יפחת ממפרט דירות היזם בפרויקט (למעט דירות מיוחדות של היזם).

לכל דירה תוצמד חניה אחת (לא במתקן חניה).

כן, לכל דירה ייבנה מחסן אישי בשטח של כ-4-6 מ"ר בכפוף לאילוצי תכנון ולאישור רשויות התכנון.

לכל דירה חדשה יהיו לפחות 2 כיווני אוויר. כיווני האוויר העיקריים של הדירה הנוכחית יישמרו, ככל שניתן, בדירה החדשה.

במהלך כל תקופת ביצוע הפרויקט ישולמו דמי שכירות על ידי דמרי התחדשות לכל בעלי הדירות בפרויקט.

דמרי התחדשות תישא בעלויות הובלת תכולת הדירה הקיימת לדירה החלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה בתום הפרויקט.